Privatizace bytů

Proces převodu vlastnictví jednotek označovaný také jako „privatizace bytů“ byl umožněn přijetím zákona č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů). Jednotkou se v tomto případě rozumí byt nebo nebytový prostor. Ve zvláštních případech se privatizace týká také rodinných domů, garáží a ateliérů. Další text se zabývá výhradně „privatizací bytů“ v budovách jejichž původními vlastníky byla bytová družstva, která stavěla byty s finanční pomocí.  Převážně se jedná o stavební bytová družstva vzniklá před rokem 1989.

První etapa privatizace

Základním předpokladem první etapy privatizace podle zákona o vlastnictví bytů jsou dva dokumenty. Zaprvé je to prohlášení vlastníka budovy a zadruhé je to smlouva o převodu vlastnictví jednotky. Na základě těchto dvou dokumentů a vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, nabývá člen bytového družstva, který byl nájemcem družstevního bytu, osobní vlastnictví k bytu a spoluvlastnictví ke společným částem domu a pozemku. Stává se tedy vlastníkem jednotky. Dnem podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí zaniká také původní nájemní vztah a tím i povinnost vlastníka jednotky platit bytovému družstvu nájemné. Naopak původní vlastník celé budovy, v našem případě obecně bytové družstvo, pozbývá převodem vlastnictví první jednotky své výlučné vlastnictví k celé budově a pozemku. Dochází tak k velmi podstatným a zásadním změnám vlastnických práv a povinností k budově a pozemku.

Z bytového družstva, jako dosavadního jediného vlastníka budovy, se stane rázem jen vlastník dosud nepřevedených bytů a spoluvlastník společných částí domu a pozemku. A to se stejnými právy a povinnostmi, jako každý jiný vlastník jednotky.

Toto bytové družstvo má však zpravidla, oproti ostatním vlastníkům, pověření spravovat společné části takového domu. Pověření získalo většinou na základě již zmíněného prohlášení vlastníka, které jako původní vlastník budovy vypracovalo, a ve kterém samo sebe touto správou domu pověřilo. V prohlášení vlastníka budovy je také v této souvislosti každému vlastníkovi uložena povinnost, uzavřít s tímto bytovým družstvem, jako pověřeným správcem, smlouvu o zajišťování správy společných částí domu. Taková povinnost pro vlastníky jednotek platí ovšem jen do doby, než v domě vznikne společenství vlastníků jednotek a vlastníci se stanou jeho členy. Podpisem této smlouvy dochází zároveň k dalším zásadním změnám v původním postavení, a to na obou stranách. Z vlastníka se stává ten kdo „nařizuje“, a z pověřeného správce „služebník“. V této souvislosti se sluší upozornit ještě na jednu důležitou věc a to, že smlouva o zajišťování správy staví vlastníky do role spotřebitelů ve smyslu zákona o ochraně spotřebitele a pověřeného správce do role poskytovatele služby. Tato skutečnost umožňuje jednotlivým vlastníkům obrátit se s případnými podněty na českou obchodní inspekci, jako garanta poskytování služeb. Podněty se mohou týkat nejen nevyřízených reklamací, ale i neposkytnutí služby v plném rozsahu apod.

První etapa privatizace bytů, kdy společenství vlastníků v domě ještě nevzniklo a správu společných částí domu vykonává pověřený správce, přináší zpravidla vlastníkům mnoho nesnází a problémů. V případě družstev, kdy k převodům dochází na základě výzvy k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví, se k tomu připojuje ještě dlouhá, řadu let trvající, doba trvání této první etapy privatizace. Pokud však mají vlastníci dostatek vůle ujmout se správy svého majetku přímo, existuje několik možností, jak tuto dobu značně zkrátit. Na druhé straně se však může stát i to, že společenství vlastníků v takovém domě vůbec nevznikne.

Co je co a čí je to

Převodem vlastnictví každý vlastník něco získal. Za prvé získal výlučné vlastnictví jednotky (bytu) a k tomu spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku. Za další získal s vlastnictvím jednotky spojená práva a povinnosti, vztahující se převážně ke společným částem domu a pozemku.

Co je výlučným vlastnictvím každého vlastníka je podrobně uvedeno v prohlášení vlastníka budovy a zároveň ve smlouvě o převodu vlastnictví jednotky. Spolu s bytem jsou to i takové jeho části, jakými jsou např. bytové vodoměry, nebo radiátory a všechna okna v bytě. O toto své osobní vlastnictví je každý vlastník povinen postarat se výhradně sám a plně na své náklady. Je přitom, kromě jiného, povinen postupovat tak, aby neohrožoval výkon vlastnických práv vlastníků ostatních bytů. Při dodržení těchto podmínek je pak jeho osobní vlastnictví nedotknutelné a žádný jiný vlastník, ani pověřený správce, nemá právo jakýmkoliv způsobem o jeho osobním vlastnictví rozhodovat nebo s ním nakládat.

Co jsou společné části domu je také podrobně uvedeno v prohlášení vlastníka budovy a zároveň ve smlouvě o převodu vlastnictví jednotky. Na spoluvlastnictví a správě těchto společných částí domu (tzn. i při většině hlasování) se každý vlastník podílí v rozsahu, který se rovná poměru podlahové plochy jeho bytu k součtu podlahových ploch všech bytů v domě. Vždy se tedy jedná o společné části a podlahové plochy bytů celého domu. Co se v konkrétním případě rozumí domem je také uvedeno v prohlášení vlastníka budovy a zároveň ve smlouvě o převodu vlastnictví jednotky. Může se jednat o dům s jedním číslem popisným, nebo například o dům s jednadvaceti čísly popisnými.

Rozhodování vlastníků jednotek o společných částí domu a pozemku je společné rozhodování o společné věci. O společných částech domu a pozemku se rozhoduje na základě většinového rozhodnutí na schůzi shromáždění vlastníků. V případě důležitých záležitostí umožňuje zákon o vlastnictví bytů přehlasovaným vlastníkům prostřednictvím soudního řízení dosáhnout změny většinového rozhodnutí.

Pověřený správce

Již při podpisu zmíněné smlouvy o zajišťování správy společných částí domu s pověřeným správcem učiní každý budoucí vlastník první nepříjemné zjištění, a to, že vlastně nemá na výběr a podepsat musí. Nemůže si totiž vybrat správce, ten je určen v prohlášení vlastníka budovy, a pokud se pokusí zasahovat do znění textu smlouvy včetně cenových ujednání, tvrdě narazí na odpor bytového družstva v roli pověřeného správce. Přesto všechno z této smlouvy musí jednoznačně vyplývat jedna velice důležitá podmínka a to ta, že vlastník pověřuje správce zastupováním výhradně ve věci provozu společných částí domu a zajišťováním služeb spojených s užíváním jeho bytu. O které služby se jedná, by mělo být také jednoznačně uvedeno v této smlouvě, jinak jejich rozsah bylo do 31.12.2010 možné dovodit z vyhlášky č. 85/1997 Sb. Od ukončení platnosti této rozporuplné vyhlášky je službou pouze to, co se netýká zajišťování správy, provozu a oprav společných částí domu a pozemku.

Po podpisu smlouvy o zajišťování správy společných částí domu a uskutečnění všech formalit spojených s převodem vlastnictví bytu, svěřuje vlastník jednotky formou měsíčních záloh své osobní finanční prostředky pověřenému správci s tím, že správce tyto jeho osobní peníze použije výhradně jen k zajištění provozu společných částí domu a k zajištění služeb spojených s užíváním jeho bytu. Tato důležitá zásada plyne z ustanovení zákona o vlastnictví bytů, které vlastníkům umožňuje vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Nejedná se tedy v žádném případě o placení nájmu, nebo o použití těchto osobních finančních prostředků jednotlivých vlastníků k úhradě nákladů spojených s osobním vlastnictví jednotlivých vlastníků a nebo, jak bývá dobrým zvykem pověřených správců – bytových družstev, k úhradě oprav a údržby družstevních bytů. V okrádání vlastníků ještě daleko dál zašlo vedení SBD Sever Liberec v roli pověřeného správce, když ze svěřených osobních finančních prostředků vlastníků jednotek uhradilo svou ztrátu ve výši šesti miliónů korun.

Pověřený správce má také zákonem uložené povinnosti, které musí pravidelně a v plném rozsahu vůči vlastníkům plnit. Jedná se hlavně o sestavení ročního rozpočtu domu, dále o podávání zpráv o své činnosti správce, zpráv o finančním hospodaření s prostředky vlastníků, zpráv o stavu společných částí domu a v neposlední řadě i zpráv o všech významných skutečnostech, které se společných částí domu týkají. K další zásadní zákonné povinnosti správce patří minimálně jednou ročně svolat shromáždění.

Neplnění těchto zákonných povinností a neoprávněné nakládání se svěřenými osobními finančními prostředky vlastníků patří mezi nejčastější prohřešky pověřených správců. Důsledkem takového jednání pověřených správců jsou poškození vlastníci a mnoho rozsáhlých a nekonečných sporů.

Shromáždění vlastníků

Shromáždění vlastníků je jediným orgánem, prostřednictvím kterého mohou vlastníci společně rozhodovat o svém společném majetku a o použití svých osobních finančních prostředků na jeho správu, provoz a opravu. Shromáždění se musí konat alespoň jednou ročně. Pro období první etapy privatizace platí odlišná pravidla pro svolání shromáždění, než jaká platí následně po vzniku společenství vlastníků jednotek. Hlavní rozdíl je v tom, že do doby vzniku společenství vlastníků jednotek, svolává shromáždění vždy správce a to buď ze svého podnětu, nebo z podnětu vlastníků, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů. Shromáždění, které se musí konat alespoň jednou ročně může tedy svolat jen pověřený správce. Pozvánku na shromáždění musí svolavatel prokazatelným způsobem doručit všem vlastníkům, jinak nejsou přijatá usnesení právoplatná.

Bez konání shromáždění a bez přijetí příslušných usnesení, nemůže pověřený správce v následujícím zúčtovacím období, kterým je vždy kalendářní rok, nakládat s osobními finančními prostředky vlastníků, které mu vlastníci svěřili a které mají uloženy na jeho účtu.

V průběhu trvání účinnosti smluvního vztahu mezi jednotlivými vlastníky a pověřeným správcem může nastat mnoho potíží. Plynou hlavně ze skutečnosti, že pravidla a zásady pro správu bytů ve vlastnictví jsou diametrálně odlišná od pravidel a zásad, kterými se řídí správa družstevních bytů. Je bohužel smutnou skutečností, že bytová družstva v roli pověřených správců mají vždy tendenci vykonávat správu pro vlastníky jednotek po „družstevnicku“.

Prvním krokem k  překonání šech potíží je plné respektování právních předpisů, přijatých zásad a odborný výkon správy. Že ne vždy musí bytová družstva v roli pověřených správců svým klientům jen sloužit, je v mnoha případech také skutečností. Pak se sen vlastníků bytů o poklidném a slušném bydlení ve vlastním bytě mění v noční můru.

Ukázkovým příkladem „noční můry“ je jeden z největších domů v ČR s byty ve vlastnictví, a to liberecká „HOKEJKA“, na straně jedné, a SBD Sever v Liberci v roli pověřeného správce pro tento dům, na straně druhé. Na tomto, dnes již nekonečném příběhu, lze zcela názorně popsat většinu problémů, včetně jejich příčin i důsledků, které přináší neodborný výkon správy, nerespektování právních norem a přijatých zásad, a v neposlední řadě i nezájem vlastníků o vlastní majetek a své peníze.

Druhá etapa privatizace - společenství vlastníků jednotek

Společenství je právnickou osobou, která vzniká výhradně za podmínek stanovených zákonem o vlastnictví bytů a to bez toho, aniž by k tomu bylo zapotřebí projevu vůle samotných vlastníků. V případech, kdy původním vlastníkem budovy bylo bytové družstvo, kterými se tento text zabývá, je to až poté, kdy se spoluvlastnický podíl na společných částech domu takového družstva, snížil na méně než jednu čtvrtinu, nebo v případě, že toto družstvo přestane plnit povinnosti správce. Využitím této druhé možnosti lze výrazně zkrátit první etapu privatizace. Umění dohodnout se na společném zájmu vlastníků, kterým je zbavit se co nejdříve pověřeného správce, je v tomto případě pro vlastníky nezbytnou „povinností".

Dnem vzniku společenství je vždy den, kdy zákonné podmínky pro jeho vznik v domě nastaly. Zápis do rejstříku společenství na rozdíl od obchodních společností a družstev nemá konstitutivní povahu, ale pouze dokládá jeho existenci. Dosavadní vlastníci se dnem vzniku společenství v domě stanou jeho členy.

Druhá etapa privatizace – orgány společenství

Volba statutárního orgánu a přijetí stanov společenství je u tohoto typu privatizace bytů kritickým obdobím vzhledem k poměrně složitým situacím, které jsou s tím spojeny. Pokud k naplnění zákonných ustanovení nepřistoupí členové společenství důsledně a se zájmem o své vlastnictví, nastávají prakticky neřešitelné problémy. Ukázkovým příkladem totálního selhání členů společenství je opět liberecká „HOKEJKA“.

Zcela zásadní je pro společenství první schůze shromáždění na které se schvalují stanovy a volí statutární orgán společenství. Tato schůze se může konat jen za účasti notáře, který ze shromáždění pořídí notářský zápis. Vlastnící by měli udělat maximum pro to, aby byly na první schůzi shromáždění stanovy společenství schváleny a aby byl zvolen statutární orgán společenství. Pouze v případě, že statutárním orgánem není zvolen výbor, může shromáždění pověřit výkonem funkce statutárního orgánu společenství tzv. pověřeného vlastníka.

Zákon o vlastnictví bytů pamatuje i na případy, kdy výbor nebo pověřený vlastník není zvolen, a kdy nejsou přijaty stanovy společenství. Jedná se však vždy o situace, které jsou jen příčinou dalších nekonečných problémů.

Odpovědnost členů statutárního orgánu společenství za nakládání se společným majetkem a osobními finančními prostředky jednotlivých vlastníků je vždy nezastupitelná a nelze ji přenést na nikoho jiného (např. správcovskou firmu). Případnou smlouvou se správcem nemůže být nikdy dotčena výlučná rozhodovací působnost orgánů společenství.

 

autor je vlastníkem bytu v „Hokejce“

a společníkem správcovské firmy

pavel.vydra@pamy.cz

Nechte si zasílat novinky na Váš E-mail
* Povinné pole

Zajímavosti

  • Privatizace bytů

    PRIVATIZACE BYTŮ

     Proces převodu vlastnictví jednotek označovaný také jako „privatizace bytů“ byl umožněn přijetím zákona č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů).

     

     

  • Hokejka - I. etapa privatizace

    I. etapa privatizace Hokejky trvala bezmála sedm let.


PAMY v.o.s., Rumjancevova 696/3, 460 01 Liberec

+420 606 528 439 | pamy@pamy.cz